「固定資産税評価額」を制する者は不動産投資を制す（たぶん）

カラフルデザイン広報企画部です。

不動産を所有することで生じるコストの一つである「固定資産税」。この税金は、不動産投資を行う際に大きな影響を与える重要な要素です。税額を左右する基準となるのが「固定資産税評価額」。
しかし、「固定資産税評価額って何？」「どうやって調べるの？」という疑問を抱えている方も多いのではないでしょうか。この記事では、不動産投資をより効率的に行うために役立つ固定資産税評価額の基本から、その調べ方、さらには税額を抑えるための特例制度まで、詳しく解説していきます。

固定資産税評価額とは？

「固定資産税評価額」とは、不動産の価値を基準として評価する金額であり、固定資産税や都市計画税、不動産取得税、登録免許税などの税額計算に用いられる重要な数値です。この評価額は各市区町村（東京23区では都）が算出し、3年ごとに見直されます。

固定資産税評価額の特徴
・市場価格との違い
　固定資産税評価額は、売買の際の価格とは異なり、市場価格の約70%を目安としています。そのため、売却価格や購入価格の指標としては利用できませんが、税金の計算や資産評価の基準として利用されます。
・計算基準
　土地の評価は国が定める地価公示価格を基に、家屋は再建築価格（現在建築した場合の費用）を基に評価が行われます。

各税金の計算方法

不動産に関連する税金には、以下の種類があります。それぞれの計算方法を理解することで、支払額を事前に把握し、計画的な資金運用が可能となります。

固定資産税評価額の調べ方

固定資産税評価額を調べる方法はいくつかあります。状況に応じて、以下の方法を活用してください。

1｜課税明細書で確認
不動産所有者には毎年、市区町村から「課税明細書」が送付されます。この明細書の価格欄に記載されているのが固定資産税評価額です。ただし、近くに記載されている「固定資産税課税標準額」と混同しないよう注意してください。

2｜固定資産課税台帳を閲覧
自治体の窓口で閲覧可能な固定資産課税台帳には、所有不動産の評価額が記載されています。ただし、閲覧には納税義務者本人や委任された代理人であることが必要です。

3｜固定資産評価証明書を取得
自治体の窓口や一部コンビニエンスストアで取得できる「固定資産評価証明書」には、評価額が明記されています。手数料や本人確認書類が必要です。

4｜不動産会社に確認
購入検討中の物件については、不動産会社に問い合わせることでおおよその評価額を教えてもらえます。ただし、土地のみ購入する場合や新築住宅を計画している場合、正確な評価額を知るのは難しい場合があります。

税額を抑える特例制度

不動産購入や所有に伴う税負担を軽減するための特例制度も存在します。これらを活用することで、固定資産税などの負担を大幅に減らすことが可能です。

住宅用地の特例
・200㎡までの住宅用地は、固定資産税評価額が最大6分の1に減額されます。
・200㎡を超える部分については、最大3分の1に減額されます。

新築住宅の軽減措置
・一定の条件を満たす新築住宅は、3年間にわたり固定資産税額が2分の1に減額されます。
・長期優良住宅に認定された場合、減額期間が延長されることがあります。

耐震・省エネリフォームの減税
・耐震性や省エネ基準を満たすリフォーム工事を行うことで、固定資産税が減額される場合があります。

固定資産税評価額を活用した不動産投資のポイント

固定資産税評価額は、不動産投資において以下のように活用できます。

★収支計画の策定
　物件購入時や所有期間中の税負担を予測し、投資収支を最適化する。

★税務申告の準備
　経費として計上可能な固定資産税の正確な金額を把握することで、税務申告がスムーズになる。

★資産価値の評価
　評価額を参考に、保有資産のポートフォリオを見直す。

固定資産税の見直しも可能

もし評価額に納得がいかない場合は、市区町村に審査請求を行い、評価額の見直しを依頼することができます。ただし、審査請求は納税通知書を受け取った日から3カ月以内に行う必要があります。

不動産投資を行ううえで、税金の知識は避けて通れない重要なポイントです。「固定資産税評価額」を理解し、活用することは、投資効率を高めるだけでなく、長期的な税負担を見据えた戦略を立てるうえでも大きな助けになります。この記事を参考に、固定資産税評価額の正しい知識を持ち、不動産投資の基盤をより強固なものにしてください。