カラフルデザイン広報企画部です。
一棟アパート投資は、不動産投資の中でも特に資産拡大の可能性が高く、長期的に安定したキャッシュフローを獲得できる手法です。その特徴や注目、リスク、さらに新築と中古の違いについて詳しく見ていきましょう。
一棟アパート投資のメリット
１．安定した家賃収入
一棟アパートは複数のユニット（部屋）で構成されており、各ユニットから収益を得ることができます。
この構造により、仮に1部屋が空室であっても他の部屋から家賃収入が得られるため、収益の安定性が高くなります。
特に、物件が魅力的であれば、高い居住率を維持でき、安定的なキャッシュフローを生み出すことができます。
家賃収入は経済の景気変動や物価の変動による影響を受けにくいため、不況時やインフレ下でも頼りになる資産になる可能性があります。
２．レバレッジ効果を活かした資産形成
不動産投資の最大の魅力の一つにレバレッジ効果が挙げられます。
レバレッジ効果とは、少ない自己資金を元手に、他人資本（借入金など）を活用して資産運用を行うことで、不動産投資では金融機関からの借入を活用し、自己資金に対して大きな資産を購入することが可能です。
レバレッジ効果により、自己資金が少なくても投資対象の規模を拡大し、収益を上げることができます。一棟目のアパート経営が順調に進めば、金融機関の信用も高まり、次の物件購入が容易になります。これが好循環を生み、投資規模を加速度的に拡大することが可能となります。
３．インフレ対策としての現物資産
不動産は現物資産であり、インフレに強い傾向があります。
インフレが進行すると、現金や預貯金は価値が目減りしてしまいますが、不動産は物価上昇に連動して価値が上昇する傾向があり特に、都市部や人気エリアに位置する不動産は高値で取引されやすくなります。
さらに、金利相場もインフレの影響で少しずつ上昇するため、安定的な収益源としてさらに強みを増します。また、インフレによって実質的な借入額が目減りするため、経済的なメリットも享受できます。
４．節税効果
一棟アパートは建物部分が減価償却資産に該当するため、購入価格のうち建物部分を毎年少しずつ経費として計上できます。特に中古物件では、築年数に応じた短い耐用年数が適用されるため、減価償却費を多く見ることができます。
また、不動産の相続税評価額は市場価値よりも低く評価されるうえ、賃貸物件の場合はさらに評価額が減少する仕組みがあります。一棟アパート投資は有効な選択肢とされています。これらの猶予を考慮し、効率的に資産運用を進めることが可能です。
新築アパートと中古アパートの比較
新築アパートの特徴
- 1.高い家賃設定が可能
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新築アパートは「新築物件」というだけで入居者からのニーズが高いため、家賃を高く設定することが可能です。
建物や設備がきれいで最新の仕様を備えていることが多く、競争率が高いです。このため、初期段階では満室に近い状態で運営を開始でき、安定した家賃収入が得られやすいとされています。また、築年数が浅いため、賃金の低下スピードも緩やかです。 - 2.長期の融資期間を確保できる
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新築物件は耐用年数が長いため、金融機関からの融資期間も長めに設定されやすい傾向があります。
建物の構造によって耐用年数が異なりますが、一般的には20年以上の融資期間が可能です。長期のローンが確保できると、毎月の返済額を抑えることができるため、運営のキャッシュフローが安定しやすくなります。
また、新築物件の場合、金融機関の融資審査が有利になる傾向もあり、より低い金利での借り入れも期待できます。 - 3. 初期修繕費用が少なくて済む
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新築アパートは建物が新しいため、その間大規模な修繕が必要になることは少なく、通常のメンテナンス費用だけで済むことが多いです。クレーム対応も少なく、初期の管理費用が抑えられる点もメリットです。
定期的なメンテナンスを行いながら建物の価値を維持し、長期的に安定した運用を目指すことが可能です。
新築アパートの注意点
・物件価格が高い：新築はやはり物件価格が高くなります。同じエリア、同じ規模であれば、中古物件に比べて初期投資額がかなり高くなるのが一般的です。また、インフレや輸入資材の注目などにより、新築の費用が上昇傾向にあります。家賃設定を高くできるとはいえ、その分時間が遅くなり、運用効率が高くなる可能性があります。
・入居者募集の準備：新築アパートは運営開始当初から一定の入居率を確保することが必要ですが、エリアによってはすぐに入居者が集まらないケースもあります。場合によっては、完成工後に空室が残りキャッシュが安定するまで時間がかかることもありますので、募集時期や賃貸需要の動向を把握することが重要です。
中古アパートの特徴
- 1. 低コストで購入が可能
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中古アパートは、新築に比べて物件価格が抑えられるため、同じ資金でより高い利回りが期待できるケースが多くあります。また、新築と同様の家賃設定が可能な場合、購入価格が低い分、利回りが高くなる傾向があります。
中古物件の価格は築年数やエリア、建物の状態によっても異なりますが、新築の建設コストが上昇している背景もあり、中古物件の魅力がますます増しています。 - 2.入居者がいる状態で購入可能
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中古アパートは、既に入居者がいる状態で購入するケースが多く、購入した直後から家賃収入を得られることがメリットです。これにより、運営初期の収益が安定しやすくなります。また、過去の入退去履歴や入居者層、管理実績などのデータが残っているため、購入前の段階で物件の状態や収益性をある程度分析できる点も大きな魅力です。
- 3.節税効果が高い
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中古アパートは、法定耐用年数を過ぎた物件が多いため、減価償却期間が短くなり、1年あたりの減価償却費を多く計上できることが特徴です。これにより、課税所得を圧縮して税金の負担を軽減することが可能です。特に短期間での運用を考えている場合、大きな節税効果が期待できます。
また、不動産の相続税評価額も市場価値より低く算定されるうえ、相続税対策としても中古アパートが選ばれる理由となっています。
中古アパートの注意点
・修繕コストがかかる：中古アパートは築年数が経過しているため、建物の老朽化に伴う修繕が必要になる場合があります。特に築古物件では、屋根や外壁、給排水設備、共用部分の修繕や交換が求められることが多く、大規模な改修が必要になるケースもあります。これらの修繕費用は物件購入後に計画的に対応する必要があるため、事前に修繕履歴を確認し、どの程度の費用がかかるかを見積もることが重要です。また、購入時点で建物検査（インスペクション）を行い、老朽化の状態や将来的な修繕の必要性をしっかり把握しておくことがリスク軽減につながります。
中古アパートは購入価格が抑えられる分、高い利回りが期待できる一方で、新築アパートには最新設備や長期融資が可能といった利点があります。それぞれに異なる魅力があるため、投資の目的や資金計画に応じて選択することが重要です。
新築と中古、双方の特徴を理解し、自身に最適な投資スタイルを見つけることで、不動産投資の成功へとつながるでしょう。