カラフルデザイン広報企画部です。
区分所有マンション投資は、比較的リスクが低く、少額から始めやすい不動産投資の方法です。 特に複数の区分マンションを所有して収益力を上げたい場合、融資枠や審査基準も重要なポイントとなります。
では、区別マンション投資のメリット・対策と、ローン利用のポイントについて詳しく解説します。
区分所有マンション投資のメリット
１．手軽に始められる
区分マンションは購入価格が比較的安価で、数千万円程度の予算で始められることが多く、年収400〜500万円の方でもローンを組みやすいです。
自己資金100万円程度から始められるため、初めての不動産投資としても挑戦しやすいです。
２．リスク分散が可能
マンションを複数区別することで、空室リスクを分散できます。
異なるエリアに複数の物件を保有することで、地域ごとの経済状況や空室リスクの影響を抑えられるため、収益の安定性が向上します。
３．流動性が高い
区別マンションは流通市場が確立しており、売却の際にも買い手がつきやすく、流動性が高いのが特徴です。
将来的に資金が必要になった場合でも、比較的早く資産を現金化できるのも大きなメリットです。
４．副収入や老後の備え
給与に加えて不労結果が得られるため、リストラや老後の年金問題に対する備えとして活用できます。
不動産収益は保険代わりにもなり、不測の事態が発生した際でも収入の柱となって生活を支えてくれる可能性があります。
５．管理の手軽さ
管理会社が建物全体の管理を担当するため、共有部分の清掃やメンテナンスに手間がかかりません。
忙しい方でも手軽に投資ができる点も大きなメリットです。
区分所有マンション投資のデメリット
１．一棟物件と比較的すると収益がやや限定的
一棟のマンションやアパートは、戸数が多いため家賃も増え、空室が多少あっても全体の収益が大きく下がることは少なく、安定性に優れています。
一方、区別マンション投資では、空室によるリスクは避けられませんが、複数の物件を所有することでこのデメリットを補えます。 異なるマンションに複数の物件を所有することで、リスクを分散し、収益の安定性を確保できる点が強みです。
２．土地の評価が低い
区分所有マンションは、マンションの一部屋ごとに所有権が分かれている不動産です。土地の所有権も「持分割合」として区分され、各所有者はその割合に応じた権利を持つ形になります。
そのため、マンション全体で戸数が多いほど、自分が持つ土地の権利は小さくなり、「土地を所有している」という実感は薄いかもしれません。
しかし、この仕組みによって、相続税などの税金は持分割合に応じた評価額となるため、節税対策として活用できるメリットもあります。
３．集合住宅特有の制約
マンション全体の改修や修繕においては他の所有者との合意が必要です。
築年数が経過し、設備の劣化が進むと、管理費の負担が増える可能性があり、意思決定が難航する場合もあります。計画的な物件選びが重要です。
区分マンションを複数所有するための融資のポイント
複数の区分マンションを購入するにはローン利用が必須です。
どれくらいの戸数を購入できるかは、購入者の年収や職業、勤続年数などの「属性」によって異なります。ここでは、ローンに関わるポイントを解説します。
・標準的な年収だと何戸購入できるか？
一般的に年収400～500万円の方がローンを利用する場合、融資の相場は「年収の7〜10倍程度」と言われています。例えば、年収400万円であれば、融資枠は約4,000万円までとなり、1,000万円の区分マンションなら4戸まで購入可能です。年収や自己資金に応じて、融資枠と物件数を計画的に決めることが大切です。
・本格的な収益化を目指すための目安
複数物件を所有する場合、各物件に15％程度の空室リスクを見込んだ上でキャッシュフローがプラスになることが重要です。空室リスクを計算に入れたうえで、融資枠内で複数戸を所有し収益力を確保するのも良い選択です。
ローン審査で重視される属性
1．年収額：返済能力に直結するため、年収が高いほど融資の審査で有利になります。
２．職業と勤続年数：勤務先の安定性が重視され、大企業や公務員は特に有利です。また、勤続年数が長いほど安定的な収入が見込まれるため、転職回数が少ない方が審査に有利です。
３．他の借入状況と履歴：他の借入額が多いと、返済負担が増えるため不利です。なお、借入を隠したり、実際より少なく申告すると、信用調査で発覚するため逆効果となりかねません。
４．家族構成：一般的に、既婚者や配偶者がいる方が審査では有利です。家族の存在は安定した家計管理の目安とされ、場合によっては配偶者が保証人となるなど、プラス要因として評価されます。
５．年齢：年齢が若いほど返済期間が長く取れるため、融資審査で有利です。50代以降は、収入の持続性が課題となる場合があるため、30代から40代のうちに申し込むのが通りやすいとされています。
区分所有マンション投資は、少額から始められる不動産投資として多くの方に適していますが、融資の審査基準を理解し、事前に自分の属性や資金計画を整えることで、無理のない返済計画と安定した収益を実現できるでしょう。