知らなきゃ損！アパート売却で差がつく3つのタイミング

カラフルデザイン広報企画部です。

アパート経営において、売却は大きな節目のひとつです。家賃収入は途絶えるものの、売却代金を得ることで資産を整理し、新たな投資に転換できるのが魅力です。しかし、「このタイミングで売却すべきか？」「まだ保有していた方が得なのでは？」と悩むオーナー様も少なくありません。
特に、親からアパートを相続したケースでは、賃貸経営の経験がない方にとって判断は難しくなります。そこで本記事では、アパート売却の流れ、売却を検討すべきタイミングなどを解説します。アパートの売却を検討されている方は、ぜひ参考にしてください。

１．アパート売却の流れ

・情報収集と相場の把握

アパートを売却する際、まずは相場を把握することが重要です。相場を知る方法として、以下のようなサイトを活用できます。
・収益物件ポータルサイト（例：健美家、楽待）
・不動産売買サイト（例：SUUMO、HOME’S）
・レインズ（業界向けの成約事例情報）
・土地総合情報システム（国土交通省の取引価格情報）

この段階で不動産会社に査定を依頼するのも一つの方法ですが、オーナー様自身でも相場を調べることで、不動産会社から提示された査定額の妥当性を判断できます。また、最近の市場動向や金利動向も考慮することで、より適切な価格設定が可能になります。

・売却査定の依頼

相場を把握したら、不動産仲介会社に査定を依頼します。査定には以下の2種類があります。

◆机上査定：所在地・築年数・面積などの基本情報から算出する簡易査定。短時間で査定結果が出るため、売却の参考情報として活用できます。
◆訪問査定：現地調査を行い、物件の状態を詳しく確認して算出する詳細査定。建物の劣化状況や周辺環境の影響も考慮されるため、より正確な価格が算出されます。

最初は複数の会社に机上査定を依頼し、概算の価格を確認するとよいでしょう。その後、信頼できる会社を絞り込んで訪問査定を依頼するのがおすすめです。訪問査定の際には、登記事項証明書や建築確認書類などの提出を求められる場合があるため、事前に準備しておきましょう。

２．アパート売却を検討すべきタイミング

①デッドクロスを迎えたとき

デッドクロスとは：アパート経営においてローンの元本返済額が減価償却費を上回った状態を指します。
減価償却費は、不動産の取得費を経費として計上できる制度ですが、この減価償却期間が終了すると、帳簿上の経費が減るため、課税所得が増加します。その結果、所得税・住民税が増えてしまい、実際の収支が悪化することになります。

デッドクロスがもたらす影響
・税負担の増加：減価償却費がなくなることで所得税が増え、手取り収入が減少。
・資金繰りの悪化：ローン返済額の負担が重くなり、キャッシュフローが悪化。
・売却を検討するタイミング：デッドクロスを迎える前に売却を進めることで、節税効果を最大限活用できる。

デッドクロスを回避するためには、新たな収益物件を購入して減価償却を継続するか、適切なタイミングで売却を進めることが重要です。特に、築年数が経過したアパートでは、デッドクロスのリスクが高まるため、長期的な資産計画を立てることが求められます。

②大規模修繕が必要になる前

アパートの維持には定期的な修繕が必要ですが、特に外壁や屋根、防水工事などの大規模修繕は多額のコストがかかります。修繕前に売却することで、コストを抑えたまま物件を手放すことが可能になります。

③所有期間が5年を超えたとき

売却時の譲渡所得税は、所有期間が5年を超えると税率が低くなります。
短期譲渡（5年以下）の場合、税率は39.63％ですが、長期譲渡（5年以上）になると20.315％に引き下げられます。この税率の違いは、売却時の利益に大きく影響するため、所有期間の確認が重要です。

アパートの売却は大きな決断ですが、事前の情報収集や適切な不動産会社の選定によって、スムーズに進めることができます。また、売却のタイミングを見極めることで、より高い価格で売却できる可能性も高まります。
特に、デッドクロスを迎えるタイミングでは、税負担の増加や資金繰りの悪化が懸念されるため、早めに売却の準備を進めることが重要です。
「売るべきか、持ち続けるべきか」と悩んでいる方は、不動産会社や税理士に相談しながら、最適な選択をしてください。