カラフルデザイン広報企画部です。
賃貸経営は、不動産を購入または建設し、第三者に賃貸することで収入を得る事業です。
家賃収入を通じて安定した収益を得られる一方で、所有者としての責任や充実感を味わえるのが魅力です。
これには入居者募集、賃貸借契約、物件管理、退去後の再募集といった流れがあります。
収益は家賃収入や礼金などの収入から物件購入費や維持費用を差し引いたものが利益となります。
賃貸経営の種類
オーナー自身が家賃回収や清掃・保守を行う方法です。コストを抑え、物件状況を自分で把握できるメリットがありますが、夜間や休日の対応が必要になる場合もあり、負担が大きくなりがちです。
賃貸経営の収益
賃貸経営による収益は、以下のような収入で構成されます。
- 家賃収入
- 礼金
- 更新料
一方、支出には物件購入費、ローン、管理費、税金、修繕費などが含まれます。
収益の評価には「表面収益」と「実質収益」があり、後者は諸経費を考慮するため、より現実的な指標となります。
賃貸経営のメリット・デメリット
- 安定した収入：賃貸経営を早期に開始すれば、将来的に家賃収入で生活を賄える可能性があります。
- インフレ対策：不動産はインフレに強く、物価上昇時に価値が高まります。また、ローンに団体信用生命保険を組み込むことで、オーナーに万が一のことがあった場合でも、家族は返済義務のない不動産を相続できます。
- 節税効果：区分マンション経営の場合、経費が家賩収入を上回ることで帳簿上赤字となり、源泉徴収された税金の還付が受けられます。一棟アパート経営では、固定資産税や都市計画税の軽減措置「小規模住宅用地特例」が適用されることがあります。
- 空室リスク：空室や家賃滞納が発生すると収益が下がるリスクがあります。家賃の集金管理はオーナーにとって重要な仕事であり、滞納が続く場合は催促が必要になりますが、精神的負担が大きくなることもあります。
賃貸管理会社に依頼すれば、家賃回収のノウハウでリスクを軽減し、安心が得られます。 - 老朽化：建物の老朽化は避けられません。特に木造アパートは経年劣化が早いです。大規模修繕の計画を立て、資金を確保することが重要です。
- 災害リスク：火災や地震などの災害により事業計画が崩れることもあります。損害保険に加入して備える必要があります。
賃貸経営の始め方
賃貸経営を始める方法は以下の3つに分かれます。
- 既存のアパート・区分マンションを購入
不動産投資会社を通じて購入し、賃貸経営を開始します。管理実績が豊富な不動産会社を選ぶことが重要です。 - 土地購入から建物建築
自分で土地を購入し、建物を建築して賃貸経営を始める方法です。土地選びや建築費用の把握が鍵となります。 - 建物新築
土地所有者が自分で建物を建築して賃貸する方法です。建築費用を抑え、融資が受けやすいメリットがあります。
賃貸経営の業務
賃貸経営の具体的な業務には以下のようなものがあります。これらの業務を適切に管理することで、賃貸経営の成功と長期的な収益の安定につながります。
入居者対応：設備不具合やクレーム対応。会社勤めのオーナーにとっては、スピーディーな対応が難しい場合もあり、賃貸管理会社に委託することが多いです。
退去手続きと再募集：敷金精算、退去時の点検、原状回復工事の手配など。空室を早期に埋めるための段取りが求められます。
修繕・クリーニング：定期的な清掃や修繕を行い、物件の居住性を維持します。これらの努力が入居者満足度を高め、結果的に入居者の退去を減らすことに貢献します。
賃貸経営は計画と努力が伴いますが、適切な管理と戦略により長期的な収益の安定を実現できます。自分に合った賃貸経営の方法を選び、リスクと向き合いながら一歩ずつ前進していきましょう。