リフォームをする際に第一に考えるべきことは費用対効果です。
リフォームの目的は主に成約率の向上と賃料アップまたは賃料維持です。弊社ではリフォームを以下の3つに分類しています。
- 原状回復工事
- リノベーション工事
- 外構工事
原状回復工事
イメージ：お顔のエステ
物件に余力がある場合、最低限の原状回復工事で相場賃料を維持できます。
弊社では、無駄を省き、必要な部分を見極めることを重視しています。
利用できるものは修理で維持し、必要な部分に絞って工事を行います。弊社の不動産管理ではオーナー様に無駄な経費がかからないよう徹底しています。
（例）クロス張替、再生（状態の良い部分はクロス再生 悪い部分はアクセントクロス）
クロス張替、クロス再生 Before
クロス張替、クロス再生 After
（例）スイッチパネル新調
黄ばんだスイッチパネルを新調するだけで雰囲気がグッと良くなります。お値段もお手頃です。
スイッチパネル新調 Before
スイッチパネル新調 After
その他では、・床、クッションフロア張り替え・水垢のカビのクリーニング・キッチンの汚れのクリーニング・畳の表替え・ドア鍵の交換・網戸張り替え・ハウスクリーニング等があります。
リノベーション工事
イメージ：お顔の整形
外観や立地が良くても成約に至らない場合に効果的です。
フルリノベーション工事を行うことで、新築時の賃料で成約することも可能です。投資したお金を回収できる見込みがある場合には非常に効果的です。
例）お茶すすり案件の出口
(実需で売却する為に企画)
いつも2～4通りの間取りを考えるようにしています。周辺で販売中の物件や成約事例の間取りを参考にして1つの間取りに絞っていきます。
フルリノベ Before
フルリノベ After
フルリノベ Before
フルリノベ After
今回は「実需で企画して売却」がテーマのため、ファミリー層の視点重視しました。
壁をなくしてLDKを広くし、白い床を採用しました。白い床は髪の毛などが目立ちやすいというデメリットがありますが、広く見える効果と清潔感があり、第一印象が良いため、全体的に白で仕上げました。
フルリノベ Before
フルリノベ After
室内給湯器があると時代遅れ感や見栄えが良くないため、外に移動しました。洗面台は実需で一般的なものを採用しています。
フルリノベ Before
フルリノベ After
間取りは2LDK+Sです。無理に3LDKにするのではなく、余裕のある2LDKにしました。これは３人家族にターゲットを絞ったためです。サービスルームはテレワークなどに使える書斎スペースにしています。
フルリノベ Before
フルリノベ After
無駄に大きく古びた靴箱だったため、靴箱を壊してベビーカー、自転車、ゴルフバッグなどが置けるスペースを作りました。
外構工事
イメージ：ジムで筋トレ
内装が良いのに成約にならない物件を数多く見てきました。ボロボロのポスト、剥がれた塗装、サビだらけの手すりなど、そのような物件を見るたびに「惜しい」「もったいない」と感じます。
例え話ですが、恋愛で内面が良くても外見が悪ければ、内面の良さに気づかれることはなく、恋が成就しません。同様に、内見でお部屋に入るまでに外観が悪ければ第一印象が悪くなります。第一印象が悪いと、内装の良さが心に刺さらず、成約に至りません。
外観を気にしていない方が多いですが、内装が良くても成約にならない場合、外構工事が有効です。必要な部分に絞って改善するだけで大きな違いが生まれます。
※事例は近日公開します
リフォーム事例(おまけ)
浴槽 Before
・年季が入って古くなった浴槽
・色は現在では使われていない水色
他社からは浴槽交換を提案され・・・
浴槽 After
70％以上のコスト削減
一般的にこのようなケースでは浴槽交換を推奨されることが多いですが、浴槽交換には大きな費用がかかります。
弊社の腕の見せどころは「必要最低限の費用で効果を出す」ことです。そこで防水塗装で対応し、70％以上のコストダウンを実現しました。
内見時、水回りは必ず目に留まるため、印象が悪ければ検討外になりがちです。満点を狙うのではなく、ギリギリ合格点の50～60点を狙うことで費用対効果を高めました。
玄関ドア Before
・塗装が剥がれ、汚れも酷く、開けるのもイヤになる玄関ドア
玄関ドア After
低コストで費用対効果抜群!!
ブラック塗装によって外観と調和し、玄関の雰囲気が一新しました。弊社では、低コストで効果的なリフォームを提供しています。
玄関ドアは「家の顔」とも言えますが、意外にも気にしない方が多いです。どんなに素晴らしい家でも、玄関がだらしなければ印象が悪くなります。例えるなら、どんなにマッチョでも、破壊的なスリーサイズだったとしても、顔が不潔でだらしないと思われてしまっては、誰もアプローチしてきてはくれません。笑
玄関ドアの塗装は、顔にお化粧をするのと同じで、全体の印象を大きく変える重要な要素です。
居室 Before
・クロスが浮いて剥がれている
・殺風景な室内
・古くなって傷んだ床
他社からはフロアタイル張りを提案され・・・
居室 After
30％のコスト削減
床本来の素材を活かすため、床を研磨しオイルステンで仕上げました。これにより、他社見積もりと比べて30％のコスト削減を実現しました。
また、アクセントクロスを使いインダストリアル風のオシャレな居室を演出しています。インダストリアル風というフレーズを一度使ってみたかったので、ここで使えて大変嬉しく思います。笑
キッチン Before
・ボロボロになるまで使い込まれたキッチン
他社からは某大手メーカーの高額なキッチンを提案され・・・
キッチン After
25％のコスト削減
他社の見積もりでは大手メーカーのキッチンが提案されましたが、弊社は「価格が安く見栄えが良いキッチン」を選びました。
プレミアムカラーのブラックストーンを採用していますが、実際の価格は驚くほど安いです。
キッチンの価格は幅広いですが、弊社のリフォームは100点満点を目指すのではなく、コスパの良い手段で合格点に到達することを重視しています。
収納・クローゼット Before
・何も変哲のない収納・クローゼット
他社からはクローゼット新設を提案され・・・
収納・クローゼット After
80％以上（仮）のコスト削減
建具と収納内をすべて交換すると大きな費用がかかりますが、新設ではなく表層のみのリフォームを選択し、80%以上のコスト削減を実現しました。
まず、以下の2つのパターンで検討しました。
- 新設パターン
- 表層のみのパターン
費用対効果の視点から成約賃料や上げ幅を予想し、表層のみのパターンが優れていると判断しました。化粧板にダイノックシートを貼るだけで見栄えが大きく向上し、大きな費用をかけなくても十分対応できると考えました。
インターホン Before
・使われていないボロボロのインターホンが残されていました
インターホン After
近年、防犯対策としてインターホンの需要が増加しています。古びたインターホンがあると、部屋が「時代遅れで古い」という印象を与えてしまうため、新しいインターホンを取り付けました。
無料お悩み相談について
運営している会員制倶楽部の中で一番多いご相談が管理に関するお話です。
普段から包み隠さずお話しているので、不動産の購入や売却では感覚的に良し悪しを見分けることができる方が多くても、管理については「こんな裏話があったんだ…」「自分が依頼していたところは悪い管理だったんだ…」というご意見をいただくことが多いです。
良い管理であれば「良い」、悪い管理であれば「悪い」と正直にお伝えしたいので、管理の依頼とは一切関係なく、お悩み相談を行っています。
一番お伝えしたいのは、相談をしたからといって管理を依頼しなければならないと考える必要は全くありませんので、気を遣わずに管理のお悩みをお話いただけたらと思います。
管理のみの不動産会社であれば、お客様とのお付き合いもそれっきりかもしれませんが、購入、管理、建築、その他のご相談でも長くお付き合いできると考えています。管理のお悩み相談をきっかけに、良い関係を築ければ幸いです。
株式会社カラフルデザイン
代表取締役 土屋正輝
リフォームをする際に第一に考えるべきことは費用対効果です。
リフォームの目的は主に成約率の向上と賃料アップまたは賃料維持です。弊社ではリフォームを以下の3つに分類しています。
- 原状回復工事
- リノベーション工事
- 外構工事
【原状回復工事】イメージ：お顔のエステ
物件に余力がある場合、最低限の原状回復工事で相場賃料を維持できます。
弊社では、無駄を省き、必要な部分を見極めることを重視しています。
利用できるものは修理で維持し、必要な部分に絞って工事を行います。弊社の不動産管理ではオーナー様に無駄な経費がかからないよう徹底しています。
（例）クロス張替、再生（状態の良い部分はクロス再生 悪い部分はアクセントクロス）
クロス張替、クロス再生 Before
クロス張替、クロス再生 After
（例）スイッチパネル新調
黄ばんだスイッチパネルを新調するだけで雰囲気がグッと良くなります。お値段もお手頃です。
スイッチパネル新調 Before
スイッチパネル新調 After
その他では、・床、クッションフロア張り替え・水垢のカビのクリーニング・キッチンの汚れのクリーニング・畳の表替え・ドア鍵の交換・網戸張り替え・ハウスクリーニング等があります。
【リノベーション工事】イメージ：お顔の整形
外観や立地が良くても成約に至らない場合に効果的です。
フルリノベーション工事を行うことで、新築時の賃料で成約することも可能です。投資したお金を回収できる見込みがある場合には非常に効果的です。
例）お茶すすり案件の出口で実需で売却する為に企画
いつも2～4通りの間取りを考えるようにしています。周辺で販売中の物件や成約事例の間取りを参考にして1つの間取りに絞っていきます。
フルリノベ Before
フルリノベ After
フルリノベ Before
フルリノベ After
今回は「実需で企画して売却」がテーマのため、ファミリー層の視点重視しました。壁をなくしてLDKを広くし、白い床を採用しました。白い床は髪の毛などが目立ちやすいというデメリットがありますが、広く見える効果と清潔感があり、第一印象が良いため、全体的に白で仕上げました。
フルリノベ Before
フルリノベ After
室内給湯器があると時代遅れ感や見栄えが良くないため、外に移動しました。洗面台は実需で一般的なものを採用しています。
フルリノベ Before
フルリノベ After
間取りは2LDK+Sです。無理に3LDKにするのではなく、余裕のある2LDKにしました。これは３人家族にターゲットを絞ったためです。サービスルームはテレワークなどに使える書斎スペースにしています。
フルリノベ Before
フルリノベ After
無駄に大きく古びた靴箱だったため、靴箱を壊してベビーカー、自転車、ゴルフバッグなどが置けるスペースを作りました。
【外構工事】イメージ：ジムで筋トレ
内装が良いのに成約にならない物件を数多く見てきました。ボロボロのポスト、剥がれた塗装、サビだらけの手すりなど、そのような物件を見るたびに「惜しい」「もったいない」と感じます。
例え話ですが、恋愛で内面が良くても外見が悪ければ、内面の良さに気づかれることはなく、恋が成就しません。同様に、内見でお部屋に入るまでに外観が悪ければ第一印象が悪くなります。第一印象が悪いと、内装の良さが心に刺さらず、成約に至りません。
外観を気にしていない方が多いですが、内装が良くても成約にならない場合、外構工事が有効です。必要な部分に絞って改善するだけで大きな違いが生まれます。
※事例は近日公開します
リフォーム事例(おまけ)
浴槽 Before
・年季が入って古くなった浴槽
・色は現在では使われていない水色
他社からは浴槽交換を提案され・・・
浴槽 After 70％以上のコスト削減
一般的にこのようなケースでは浴槽交換を推奨されることが多いですが、浴槽交換には大きな費用がかかります。弊社の腕の見せどころは「必要最低限の費用で効果を出す」ことです。そこで防水塗装で対応し、70％以上のコストダウンを実現しました。
内見時、水回りは必ず目に留まるため、印象が悪ければ検討外になりがちです。満点を狙うのではなく、ギリギリ合格点の50～60点を狙うことで費用対効果を高めました。
玄関ドア Before
・塗装が剥がれ、汚れも酷く、開けるのもイヤになる玄関ドア
玄関ドア After 低コストで費用対効果抜群!!
ブラック塗装によって外観と調和し、玄関の雰囲気が一新しました。
弊社では、低コストで効果的なリフォームを提供しています。
玄関ドアは「家の顔」とも言えますが、意外にも気にしない方が多いです。どんなに素晴らしい家でも、玄関がだらしなければ印象が悪くなります。例えるなら、どんなにマッチョでも、破壊的なスリーサイズだったとしても、顔が不潔でだらしないと思われてしまっては、誰もアプローチしてきてはくれません。笑
玄関ドアの塗装は、顔にお化粧をするのと同じで、全体の印象を大きく変える重要な要素です。
居室 Before
・クロスが浮いて剥がれている
・殺風景な室内
・古くなって傷んだ床
他社からはフロアタイル張りを提案され・・・
居室 After 30％のコスト削減
床本来の素材を活かすため、床を研磨しオイルステンで仕上げました。これにより、他社見積もりと比べて30％のコスト削減を実現しました。
また、アクセントクロスを使いインダストリアル風のオシャレな居室を演出しています。インダストリアル風というフレーズを一度使ってみたかったので、ここで使えて大変嬉しく思います。笑
キッチン Before
・ボロボロになるまで使い込まれたキッチン
他社からは某大手メーカーの高額なキッチンを提案され・・・
キッチン After 25％のコスト削減
他社の見積もりでは大手メーカーのキッチンが提案されましたが、弊社は「価格が安く見栄えが良いキッチン」を選びました。
プレミアムカラーのブラックストーンを採用していますが、実際の価格は驚くほど安いです。
キッチンの価格は幅広いですが、弊社のリフォームは100点満点を目指すのではなく、コスパの良い手段で合格点に到達することを重視しています。
収納・クローゼット Before
・何も変哲のない収納・クローゼット
他社からはクローゼット新設を提案され・・・
収納・クローゼット After 80％以上（仮）のコスト削減
建具と収納内をすべて交換すると大きな費用がかかりますが、新設ではなく表層のみのリフォームを選択し、80%以上のコスト削減を実現しました。
まず、以下の2つのパターンで検討しました。
- 新設パターン
- 表層のみのパターン
費用対効果の視点から成約賃料や上げ幅を予想し、表層のみのパターンが優れていると判断しました。化粧板にダイノックシートを貼るだけで見栄えが大きく向上し、大きな費用をかけなくても十分対応できると考えました。
インターホン Before
・使われていないボロボロのインターホンが残されていました
インターホン After
近年、防犯対策としてインターホンの需要が増加しています。古びたインターホンがあると、部屋が「時代遅れで古い」という印象を与えてしまうため、新しいインターホンを取り付けました。
無料お悩み相談について
運営している会員制倶楽部の中で一番多いご相談が管理に関するお話です。
普段から包み隠さずお話しているので、不動産の購入や売却では感覚的に良し悪しを見分けることができる方が多くても、管理については「こんな裏話があったんだ…」「自分が依頼していたところは悪い管理だったんだ…」というご意見をいただくことが多いです。
良い管理であれば「良い」、悪い管理であれば「悪い」と正直にお伝えしたいので、管理の依頼とは一切関係なく、お悩み相談を行っています。一番お伝えしたいのは、相談をしたからといって管理を依頼しなければならないと考える必要は全くありませんので、気を遣わずに管理のお悩みをお話いただけたらと思います。
管理のみの不動産会社であれば、お客様とのお付き合いもそれっきりかもしれませんが、購入、管理、建築、その他のご相談でも長くお付き合いできると考えています。管理のお悩み相談をきっかけに、良い関係を築ければ幸いです。
株式会社カラフルデザイン
代表取締役 土屋正輝