利回りは普通でも退去するまで放置して待ち、退去後に購入価格より高く売却できる案件をカラフルではお茶すすり案件と呼んでいます。お茶すすり案件には3種類があります。
お茶すすり区分について
①退去するまで放置（お茶をすすって待つ）
②退去後、リノベして購入時よりも高い金額で売却
お茶すすり戸建てについて
①退去するまで放置（お茶をすすって待つ）
②退去後、リノベせずそのままの状態で購入時よりも高い金額で売却（場合によっては土地で売却した方が利益が大きいため、土地で企画することもあります）
お茶すすりアパートについて
①お茶をすすりながら全ての部屋を定期借家に切り替える方向で運営
②定期借家への切り替えが完了したら、好きなタイミングで売却（戸建用地やアパート用地として企画し売却します）
※売却時複数の選択肢がある場合は、どれが一番利益が大きいかを考慮して選択します。
出口戦略では以下のポイントに工夫を凝らし、独自のノウハウを活用して売却を進めています。
①：実需で企画する際は、図面作成に最も力を入れています。
②：お茶すすり区分では、実需の視点を取り入れたリノベを企画しています。
③：土地を企画する際には、検討者が具体的なイメージを持ちやすいようなプラン図を作成しています。
①：実需で企画する際は、図面作成に最も力を入れています
弊社が実需用で企画した物件では、図面にこだわります。図面に工夫を凝らすことで成約率が大幅に上がるからです。図面作成の際には、営業する側と購入する側の視点を重視します。
接客中に数多くの図面が見せられるため、工夫がないと流し見されてしまいます。手品のように視線を誘導する工夫が必要です。図面が良ければお客様の目に留まり、案内回数が増え、成約の確率も高まります。実需客がターゲットの場合、図面のデザインが案内数を大きく左右します。
②：お茶すすり区分での出口は、実需客の視点からリノベを企画しています
まず、エリアを徹底的に調査して、ターゲット層を想定します。そのエリアで探しているファミリー層や単身者の平均予算を考慮し、どちら向けに企画する方が売れやすいのかを検討します。
単身者の場合は、男女で好みが異なるため、男性向け、女性向け、または男女どちらも検討できるリノベを考えます。ターゲットを絞ることにはメリットとデメリットがありますが、エリアによっては絞った方が売れやすいこともあります。
ファミリー層向けでは、奥様が家にいる時間が長く、購入の決定権を持つことが多いため、主婦目線を重視したリノベを企画するケースが多いです。エリアや物件の周辺環境によっては、お子様目線やご主人目線でリフォームを考えることもあります。このように実需客の視点やターゲット層をよく考えれば、どのようにリノベすれば売れやすい物件を企画できるのかが見えてきます。
③：土地で企画して売却する際は、プラン図を作成しています
戸建用地やアパート用地でプラン図を用意するのは、購入イメージをしやすくするためです。プラン図があると不動産業者が紹介しやすいので成約確率も上がります。
戸建用地の場合、実需客は現地で土地だけを見ても住むイメージが湧かないため、プラン図がないと購入に至りません。プラン図があれば、土地を見た後にプラン図に似た建物を内見することで具体的なイメージが湧き、購入に踏み切りやすくなります。
アパート用地の場合、不動産業者は自社でプラン図を作成できますが、投資家は自分でプランを用意することが難しく、プラン図がないと検討の対象になりにくいです。そのため、プラン図を用意することは、物件の成約を大幅に促進する重要なポイントとなります。