不動産購入

不動産投資において最も重要なのは「入口＝購入金額」を間違えないこと

不動産投資のジャンルにはビル、アパート、マンション、戸建て、区分、区分店舗などがあり、それぞれに特徴があります。どれを購入するのが正しいのかについては、さまざまな意見がありますが、新築でも中古でも、不動産投資において最も重要なのは「入口（購入金額）」を間違えないことです。

入口を間違えると通常よりも何年も回さないと売却ラインに到達できないので、限られた人生の中で資産を増やすのは困難です。入口が優秀な物件を購入して購入と売却を繰り返すことが、資産を増やす最も早い方法です。

不動産は株と違って情報が不透明です。
儲かる人と儲からない人の差は、情報の差だけです

不動産は株と違って情報が不透明です。知らないことが多いと人間には恐怖心が生まれますが、情報の不透明さを逆手に取ることさえできれば、不動産投資ほど簡単でわかりやすい投資はないと思っています。

儲かる人と儲からない人の差は、情報の差だけです。投資手法は関係ありません。良い案件（入口が優秀な案件）の情報を得られるかどうかが成功の鍵です。

入口が優秀な物件のほとんどは不動産会社が購入しています

情報を持っている者にとっても、投資家よりも同業者に紹介した方が取引がスムーズでトラブルも少なく、次の仕事にも繋がるため、投資家に売るメリットがありません。このため、入口が優秀な案件のほとんどが不動産業者の手に渡ります。（A5ランク、A4ランクのお話です）

入口さえ優秀であれば不測の事態でも対応できるので、出口はどうにでもなります

野球のWBC決勝戦で痛恨のエラーをした選手が最終回にサヨナラホームランを決めればヒーローになれるように、接道が悪い、土地の形が悪いなど何かしら欠点があっても、入口さえ優秀であれば不測の事態にも対応できるので、出口はどうにでもなります。新築でも中古でもビルでもアパートでもマンションでも、どれが良いかは関係ありません。入口＝購入金額が全てです。

1棟で注意しなければならないのが建築会社の倒産リスクです

綺麗な薔薇には棘があるという言葉があるように、魅力的ではあるものの、土地から新築1棟で注意しなければならないのが建築会社の倒産リスクです。依頼していた建築会社が工事中に倒産する事態を指します。

建物の工事請負契約では、工事着手で総額の30%、上棟時に30%、竣工引き渡し時に40%の支払いが多いですが、建築会社が倒産すれば着手時や上棟時に支払ったお金が回収不可能になります。数千万円、規模が大きければ億単位のお金が飛びます。

被害に遭われた方に共通していたこと

弊社とは関係ないところで被害に遭われた方々と話す機会がありましたが、建築会社を選ぶ際に利回りを優先しすぎて、建築費の安さだけで決めていたのが全員の共通点でした。

例えると、確実に勝てる方法があるのに、その方法を考えず、もっと大きな賞金を狙って危険なギャンブルに手を出し、全てを失うようなものです。

たった一度のミスで築いてきた信用が全て吹き飛ぶ

最近では、建築リスクが怖くて取り組めないというお話を聞く機会が増えてきました。
私自身、カラフルデザインの前に経営していた会社で投資家向けの土地から新築案件を新規事業としてやろうとした際、以下２点が理由で一度は諦めました。

・建築会社が倒産して投資家に不利益をもたらしたら、たった一度のミスでこれまで築いてきた信用が全て吹き飛ぶ
・建築方面のプロじゃない人間は手を出すべきではないと感じた

それでも土地から新築案件は投資家にとって魅力的なことには変わりないので、諦めきれずやれる方法を考え続けました。
考え続けた結果、信頼できる建築方面のプロが近くにいれば問題なく取り組めると確信したので、同級生の友人であった㈱閣巴代表の田中さんに依頼し、土地から新築を始めてこれまで実績を作ってきました。

築いてきた信用を壊さないために、土地から新築を取り扱うまで徹底的に考えましたので、どこよりも慎重に建築会社を選定していると自信を持って言えます。

カラフルデザインは実際に入居する賃料設定での利回りでご紹介しています

売買だけを行う会社や管理だけを行う会社では、それぞれの分野で都合の良い行動やトークができてしまいます。顧客ファーストという言葉に重みを持たせるためには、購入、管理、売却まで一貫して行うことが重要だと考えています。

売買だけの会社は、購入後の管理は他社に依頼しているケースがほとんどです。管理は他社任せで、購入後の話は関係ないため、高い金額で販売するために入居者が入らないような高い賃料設定で高利回り物件を演出することができてしまうという背景があります。

購入後に管理もご一緒するのであれば、入居者が入らないような高い賃料設定をしても、売買と管理の間で摩擦が生じて揉めるだけなので、賃料設定を高くするメリットがありません。その上、各分野で不自然な言動があればお客様の信頼を損なうことになりますので、カラフルデザインでは実際に入居する賃料設定の利回りでご紹介しています。

資産背景を三段階のステージに分類して最適な提案を行います

まずは不動産投資に使える現金を5000万円、次に1億円を目指すようお話しています。
経験上、1億円を超えれば増えるスピードが早くなりますが、一番大変なのは5000万円まで貯めることです。

中古ではランクの高い案件を手にするには、現金があればあるほど競合に負けず勝ち取りやすいです。(世の中お金があるところにしか増えないと悟ったのはこれが理由です。。。)

現状で何ができるのか、新築、中古、どのようなジャンルが合うか、購入する物件はどのようなものが良いのかを考えることが重要なので、その方お客様の資産背景に合った方法を一緒に考えています。

5000万円、1億円、3億円と、資産によって、資産の増やし方と取り組むべき物件のジャンルが異なります。
3億円以上はやり方が同じです。不動産投資で行き着くところまで行ったらどのようなことを想像しますか？
不動産投資のゴールは人それぞれですが、「この立地で資産価値が落ちたら日本も終わりだろう」と思える場所で10億円以上の物件を購入することだと思っています。

新築でも中古でも、入口が優秀な物件であればジャンルを問わずご紹介しています

中古だけを扱う会社が新築を悪く言い、新築だけを扱う会社が中古を悪く言うことがありますが、どちらが良いとか正しいとかは関係ありません。中古には中古の良さがあり、新築には新築の良さがあります。どちらも良いとこ取りしてお客様の利益に貢献したいという考えです。

無料個別相談について

せっかくの貴重なお時間を頂くので、いつもご面談ではお役に立てるお話ができればと思っています。
不動産投資の成功パターン、失敗パターン、どのステップで何をすべきか、については頭の中に全て入っているので的確なお話ができると思います。

新築なら新築だけ、中古なら中古だけといったワンパターンのお話ではなく、どのようにすれば資産を積み上げられるのか、お客様の資産背景に基づいてどのジャンルの物件に投資するのが良いかをお伝えできればと思います。これまでにたくさんの方とお会いしましたが、初めてお会いする場に案件を持ち込んで購入をおすすめしたり、営業をかけたことは一度もありません。(笑)

お客様の不動産投資に対する考えを伺い、その上で不動産業者として何をすべきか、何をご提案するのがベストなのかを考えるので、お客様の資産背景や不動産投資へのお考えを伺わなければベストなご提案ができません。初めてお会いする面談で無理な営業をする理由がありませんので、身構えずにコンビニへ缶コーヒーを買いに行くくらいの気軽な気持ちで無料個別面談を申し込んでいだければと思います。素敵なご縁となり、良い関係が築ければ嬉しく思います。

株式会社カラフルデザイン
代表取締役　土屋 正輝